近日发布的《住房租赁条例》成为我国住房租赁行业发展的里程碑事件，标志着我国住房租赁市场步入规范化、高质量发展的新阶段。与此同时，租客端、业主端及供给端等市场情形也在发生深刻变化，品质租住需求不断升级。政策机遇与市场变化叠加，共同催生"大租赁时代"的到来。

轻资产托管模式已成为当前住房租赁市场的主流选择，作为住房租赁市场发展演变的必然产物，其精准契合了《住房租赁条例》的规范要求和当前市场需求与供应特征的主要变化。这种模式升级的本质，源于"服务"与"效率"的系统性提升，而这两者又与规模存在着千丝万缕的必然联系。

政策引领与市场需求双重驱动

《住房租赁条例》的颁布实施，为住房租赁市场建立了明确的制度框架和行为规范。条例中关于出租住房标准、租赁合同备案、租金支付规则等具体规定，都对市场参与主体提出了更高要求。

另一方面，随着全社会整体居住水平稳步提升，租客的居住需求已实现从"将就住"到"品质住"的飞跃式转变。2024年最新租客调研数据显示，当前租客租房时最关注的三大因素分别是通勤/出行便捷性、房屋设备设施状况和租后服务质量。从业主端来看，调研数据显示：房东托管需求呈上升趋势，从"租掉就行"转向"租得省心"，68.3%的业主认为轻资产托管服务提升了自身的出租意愿。

在政策引领与市场需求双重驱动下，专业化、规范化的轻资产托管模式迎来发展契机，其标准化服务流程与规范化管理体系恰好符合新规要求与市场需求。

服务升级成为核心竞争力

租客与业主对于优质服务的渴望愈发强烈，服务品质已然成为影响租客与业主选择的决定性因素。在这样的需求导向下，住房租赁市场必然朝着以服务为主导的方向演进，那些能够提供高品质、全方位服务的住房租赁企业，将在市场竞争中占据优势地位。

在此背景下，轻资产托管模式应运而生并逐步成为分散式民宅的主流模式。该模式下，住房租赁企业通过建立标准化服务体系，为租客和业主提供统一、规范、品质化的租赁服务，完全契合《住房租赁条例》所倡导的规范经营、提升服务质量的导向。

以行业实践为例，贝壳省心租作为国内轻资产托管模式的代表，为业主提供透明化托管服务，配备专属管家处理租务并实时同步信息，有效解决"出租慢、管理烦"的痛点；为租客提供全周期服务，涵盖多项免费维修、快速响应、灵活支付等，满足其"安全、舒适、有尊严"的居住需求。这些服务创新不仅提升了用户体验，也推动了整个行业的服务标准升级。

效率提升助力企业竞争优势

服务虽为租客选择的关键，但要将服务切实落地并持续优化，效率是不可或缺的根基。轻资产托管模式之所以能够在当下市场中崭露头角，逐步成为主流，核心就在于其对服务效率的显著提升。

领先企业通过依托数字化线上平台与专业化分工，构建起全链路数字化管理系统、智慧租住体系。例如贝壳省心租通过创新"六芒星"分工体系，让云管家、资管经理、租务管家等六大角色各司其职，实现人、房、服务线上化管控，极大地提升了服务者的专业度，将招租周期成功压缩至行业平均水平以下。

从本质上讲，效率的提升不仅体现在房源出租速度加快、租客问题响应及时，更在于通过优化运营流程，降低了服务成本，使得住房租赁企业能够以更合理的价格为租客提供优质服务，同时保障自身的盈利空间。这是一个相辅相成的过程，高效的服务运作机制能够支撑服务品质的持续提升，而服务品质的提升又进一步增强了租客对住房租赁企业的认可与信赖，形成良性循环。

规模效应助推服务与效率升级

想要做好轻资产托管模式中的服务与效率，规模同样至关重要。首先，规模对于效率提升具有重要的推动作用。一方面，规模较大的住房租赁企业在房源获取上具备优势，能够整合海量分散的房源，形成规模效应。另一方面，规模大意味着拥有更丰富的数据资源，借助大数据分析技术，住房租赁企业能够更精准地洞察租客需求，优化房源配置，提高房源与租客的匹配效率，进一步提升服务效率。

其次，规模同样有助于服务质量的提升。服务标准化是提升服务质量的重要途径，而规模为服务标准化提供了有力支撑。具体来说，当住房租赁企业达到一定规模时，有足够的资源和能力投入到服务标准的制定与完善中。行业领先企业凭借在多个城市的业务布局，能够根据不同区域的市场特点和租客需求，制定出涵盖租后服务流程等在内的一整套可量化、可感知的差异化服务标准。并通过对服务人员的标准化培训，确保服务标准在各个区域得到统一执行。这种标准化服务不仅提升了租客的整体体验，也增强了住房租赁企业的品牌影响力和市场竞争力。

优质的服务和高效的运营反过来又会促进规模扩张。在市场竞争中，良好的口碑是吸引新客户的重要因素。当住房租赁企业能够为租客提供满意的服务体验，租客自然会成为其"代言人"，通过口口相传为住房租赁企业带来更多的潜在客户。同时，高效的运营使得住房租赁企业能够在保障服务质量的前提下，快速响应市场需求，拓展业务范围。

标准化与职业化奠定长期发展基础

在规模之外，服务标准化的构建与从业者职业化是保障轻资产托管服务品质的关键。服务标准化涵盖从房源筛选到租后管理的全流程：房源筛选阶段制定严格的房屋质量、位置、周边配套等标准；租客入住过程规范签约、租金支付及押金退还机制；租后管理明确响应时间及反馈处理流程等。这些标准化措施与《住房租赁条例》的相关规定相呼应，共同推动行业规范化发展。

从业者职业化是保障服务标准化执行的核心。这可通过完善培训体系（如管家沟通技巧、维修人员专业技能培训）、合理薪酬激励及职业晋升通道，提升从业者专业素养和服务意识，推动服务标准的有效执行。

同样，轻资产托管效率的提升不仅需要从效率本身及规模入手，也需依托渠道建设与长期投入来进行保障。渠道包括线上数字化平台和线下网络：线上平台通过大数据、人工智能实现房源精准推送、租客需求快速匹配，提高房源出租效率；线下门店作为与业主、租客沟通的桥梁，能够提供面对面的服务，增强客户粘性。贝壳省心租依托贝壳人店网络与平台流量，实现线上线下高效协同的做法，为行业提供了有益借鉴，提升了整体运营效率。

当然，无论是服务品质提升、服务标准化构建，还是效率提升所需的渠道建设与技术研发，都需要长期持续的资金与人力投入，包括优化服务流程、提升人员待遇、开发维护数字化平台等。这些投入是保障轻资产托管模式可持续发展的重要基础。

随着《住房租赁条例》的实施，住房租赁市场将更加透明、规范。租客能够享受到更稳定的居住环境，业主能够更放心地出租房屋，规范经营的企业则获得更广阔的发展空间。

新规带来的不仅是约束，更是机遇——一个更加健康、可持续的住房租赁生态系统的机遇。轻资产托管模式凭借其服务与效率的双重优势，成为大租赁时代的主流选择。

究其根本，在当前住房租赁市场的发展趋势下，《住房租赁条例》的实施为行业规范化发展提供了制度保障，服务已然成为消费者选择的关键因素，而要实现优质服务，必须以效率为支撑，通过提升效率降低边际成本，这与住房租赁企业的规模扩张密切相关。同时，为了确保服务与效率的持续提升，服务标准化、从业者职业化以及在渠道建设和技术研发等方面的长期投入是必然路径。

这些趋势相互交织、相互促进，共同推动着住房租赁行业朝着规范化、高质量的方向发展，最终实现业主、租客与行业的多方共赢。随着轻资产托管模式的不断完善和成熟，相信这一模式将为推动住房租赁市场健康发展、满足人民群众美好居住需求发挥更加重要的作用。

作者：蔡伟光，重庆大学城乡建设与发展研究院副院长，教授、博士生导师，九三学术中央科技委委员。